«Публічний аудит» розповів про плюси та мінуси скасування мораторію на продаж землі

Законом України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» № 2242-III від 18.01.2001 року встановлено, що до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України власники земельних часток (паїв) тимчасово не можуть укладати угоди з купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю) або іншим способом відчужувати ці частки (паї), – крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб.

Земельний кодекс (№ 2768-III) визначив термін такої заборони відчуження до 01.01.2005 року, а також поширив його як на земельні частки (паї), так і на земельні ділянки для ведення сільського (фермерського) господарства й іншого товарного сільськогосподарського виробництва незалежно від форми власності. Це й отримало назву «мораторій на купівлю і продаж земель сільськогосподарського призначення».

Введений як тимчасовий захід у 2001 році, мораторій продовжувався вже вісім разів і наразі діє до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, не раніше 1 січня 2018 року.

Довідка:

Згідно зі Ст. 19 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) землі України за основним цільовим призначенням поділяються на кілька категорій, у тому числі: землі сільськогосподарського призначення, землі житлової та громадської забудови, землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення тощо. Відповідно до ч. 3 ст. 22 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються в користування:

а) громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства;

б) сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам і загальноосвітнім школам – для дослідних і навчальних цілей, пропаганди провідного досвіду ведення сільського господарства;

г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям й об’єднанням громадян – для ведення підсобного сільського господарства;

г) оптовим ринкам сільськогосподарської продукції – для розміщення власної інфраструктури.

Відповідно до законодавства під мораторій підпадають такі категорії земель:

1) сільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності – всього 10,5 млн га;

2) несільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності – 1,3 млн га;

3) земельні частки (паї) – 27,7 млн га;

4) сільськогосподарські землі ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності: юридичних осіб – приблизно 1 млн га, громадян – оціночно 500 тис. га.

1

* https://voxukraine.org/2016/06/03/moratoria-na-zemli-ru/

На графіку вказано, що всього під мораторій підпадає приблизно 41 млн га, або 96 % усіх с/г земель в Україні. Як бачимо, 68 % земель під мораторієм – це земельні паї, які перебувають у приватній власності, 26 % таких земель – державні та комунальні с/г угіддя, 3 % – державні та комунальні не с/г угіддя і 4% – с/г землі (крім паїв).

Проте не всі с/г землі підпадають під мораторій. Так, 1,7 млн га, або 4 % від усього земельного фонду України, перебувають у вільному обігу. Ці землі – в приватній власності, і призначені вони для ведення особистого сільського господарства (крім паїв), для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва і т. п.

Чинне законодавство дозволяє робити з землями, які підпадають під мораторій, таке:

– здавати пай в оренду (за даними Держгеокадастру, загальна площа земель, переданих в оренду за договорами, становить 16475,3 тис. га; середня по Україні орендна плата становить 1093,4 грн/га в рік);

– обмінювати на іншу земельну ділянку;

– залишати пай у спадок.

Забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств і передавати її в заставу.

Для прикладу, в Польщі ринок земель регулюється переважно економічними засобами. Держава через спеціально створене Агентство сільськогосподарської власності державної казни здійснює викуп у селянських господарств земель та нерухомості, продаючи їх перспективним господарствам, переселенцям – малоземельним, молодим селянам тощо. Пріоритет надається покупцям, які мають необхідну кваліфікацію. Розрахунки здійснюються з розстрочкою на 20–30 років.

У деяких країнах із метою боротьби зі спекуляцією земельними ділянками передбачено, що будь-які куплені землі можуть бути продані тільки зі збігом певного, встановленого законом терміну. У таких країнах, як Франція й Данія, купівля-продаж с/г земель для несільськогосподарських цілей або забороняється (в районах особливо родючих земель), або обмежується (потрібен дозвіл місцевих органів влади, а також осіб, які проживають у такій місцевості).

Економічні аспекти земельної реформи

Мораторій планувалося вводити як обмежувальну міру до розробки повноцінної нормативно-правової бази та створення справжнього ринку землі. Відомо, що земля є основним національним багатством країни і перебуває під особливим контролем держави. Ефективність управління вільними землями гарантує зайнятість населення, забезпечення необхідними продуктами харчування, збільшення експортних операцій та поповнення бюджету.

Основна мета керівництва будь-якої країни – гарантувати право власності на земельну ділянку, не перешкоджати розвитку аграрного бізнесу, не продавати за безцінь землі, що належать державі. Крім того, агрохолдингам необхідно підвищувати ефективність обробки земель, а не просто збільшувати земельний банк. На першому місці має бути підвищення врожайності за рахунок технологій, інновацій, застосування сучасної сільгосптехніки.

Ринок землі має бути вільним та регулюватися на підставі ринкових механізмів. Мораторій створює пільгові умови для агрохолдингів. Підприємства за безцінь орендують паї у землевласників, а отримують із землі значно більші суми. У свою чергу землевласники не можуть отримати конкурентну ціну за оренду та позбавлені можливості продажу.

  1. Ліберальна земельна реформа.

Повне скасування мораторію дасть землевласникам свободу вибору та зробить землю вигідною власністю, а формування ціни базуватиметься на ринкових умовах попиту й пропозиції, що зумовить суттєве подорожчання реальної ціни за гектар с/г землі. У IMF group Ukraine прогнозують: після скасування мораторію вартість української землі збільшиться з $ 1100 до $ 3000 за гектар за перші п’ять років. Ціна формуватиметься за рахунок інвесторів, які вкладатимуть кошти в первинний недооцінений актив (паї), що зумовить зростання цін у зв’язку з підвищенням попиту.

Слід зазначити, що чіткі критерії для інвесторів Уряд остаточно не озвучив, а проект закону в парламенті відсутній. Крім того, в зв’язку зі скасуванням мораторію українські агрохолдинги збільшать свою капіталізацію, а зовнішнім інвесторам будуть вигідні євробонди українських агрохолдингів – це наділить останніх оборотними засобами під можливий викуп землі.

Тому після лібералізації ринку землі виникне безліч потенційних покупців (у т. ч. іноземних компаній), які сформують реальну ринкову ціну, після чого власники паїв почнуть ту ж землю здавати агрохолдингам за ринковими цінами, зокрема й в оренду. Крім того, власники паїв зможуть  управляти ліквідним активом: наприклад, взяти позику під заставу для покупки с/г техніки та найняти людей для її обробки.

Ліберальний ринок без обмежень має дати Україні значний економічний ефект (зростання інвестицій, підвищення ділової активності), який можна використовувати як базис для відновлення економічного потенціалу при ефективній державній політиці.

Можливий обсяг ринку землі за умов повного скасування мораторію – $ 45,1–123 млрд, що становить від 50 % до 136 % ВВП за 2016 рік. Наявність сформованого первинного ринку допоможе залучати інвесторів, а також використовувати фінінструменти під заставу ліквідних активів.

Обсяг загального земельного фонду (в т. ч. державні та комунальні) під мораторієм 41 млн га * прогнозовану реальну ціну від $ 1100–3 000 (без урахування зростання) = 45,1 – $ 123 млрд.

За даними Держстату, на початок 2017 року в Україні налічується 6,9 млн власників паїв, а загальна площа їх угідь – 27,7 млн га (80 % від всіх орних земель країни).

Не менше 75 % угідь (20,7 млн га) здається в оренду. За цей земельний куш агрохолдинги платять близько 21 млрд грн (близько $ 780 млн).

Якби ринок землі відкрили прямо тепер, середня вартість гектара становила б від $ 1,1 до $ 3 тис. Тобто, за ті ж 20,7 млн га, які наразі орендуються, агрохолдингам потрібно було б заплатити від $ 22,7 до $ 62,1 млрд. Це не просто рекордна, а й непідйомна сума для вітчизняних латифундистів. У зв’язку з подальшим зростанням ринкової ціни очікується прямо пропорційне зростання орендних цін.

Один із найбільших агрохолдингів UkrLandFarming має понад 670 тис. га, йому довелося б заплатити за цими розцінками від $ 737 до $ 2 010 млн. Для порівняння, вся річна виручка UkrLandFarming становила в 2015 році $ 1 124,1 млн, тоді як збиток становив $ 189 млн. Тому великі агрохолдинги без зовнішнього фінансування (шляхом емісії євробондів) не зможуть відразу викупити орендовані землі.


Агрохорлдинг
              Земельный банк,
тыс. га
Вартість землі в разі скасування мораторію,
млн дол. США

Дохід (прибуток / збиток) за 2015 рік,
млн дол. США
UkrLandFarming 670 737–2 010 1 124,1 (-189)
Kernel 390 429–1 170 2 242,0 (102,8)
Миронівський хлібопродукт 360 396–1 080 1 499,4 (-297,5)
Астарта 245 269–735 309,8 (-59,9)
ІМК 136,7 150–410 99,8 (-8,5)
Нібулон 82,5 90,7–247,5 424,1 (-89,3)

Можливі ризики за умови ухвалення ліберальної земельної реформи:

– в умовах нестабільної економічної ситуації більшість земель, які належать фізособам будуть викуплені за набагато нижчими цінами, ніж в умовах стабільного економічного зростання;

– глобальна експансія міжнародних компаній може перетворити економіку країни виключно в аграрно-експортну державу, що збільшить ризики нестабільності економіки, адже ціни на агропродукцію на міжнародних ринках мають високу волатильність;

– в український первинний земельний ринок можуть зайти міжнародні інвесткомпанії, які створять спекулятивний ажіотаж для отримання прибутку, після чого ринок обвалиться, а ціни на землю впадуть;

– відсутність контролю продажу с/г землі може сконцентрувати великі обсяги землі в руках нерезидентів, що не відповідає національним інтересам.

  1. Обмежена земельна реформа.

Якщо Уряд зупиниться на нормі про продаж землі лише фізособам-резидентам, буде закрито доступ міжнародним агрохолдингам із хорошою репутацією, через що ціна земель формуватиметься за рахунок внутрішніх покупців, причому не всі з них зацікавлені у високих цінах. Тому схемами покупки землі, де кінцевими бенефіціарами будуть юрособи, користуватимуться вітчизняні агрохолдинги, у яких виникне можливість встановлювати безумовний земельний контроль (монополії) над цілими регіонами (з правом диктувати умови).

Крім того, що с/г продукція має низьку частку доданої вартості, на ній у принципі не можна багато заробити. Тому в зв’язку з можливим падінням світових цін на основні товарні групи агропромислового сектора вітчизняні орендарі земель не зможуть платити ринкові ціни, що призведе до демпінгу цін. У результаті очікуваний реформою економічний ефект не буде досягнутий.

Зважаючи на серйозне агролобі у ВРУ, в сам законопроект про земельну реформу, можливо, внесуть норму, що перешкоджає входу на український земельний ринок міжнародних компаній, які мають достатні обсяги коштів для викупу земель. Вітчизняним агрохолдингам невигідні дії, які зможуть сформувати високі ринкові ціни, оскільки така цінова політика автоматично збільшує орендну плату за використання паїв – відповідно, у них виростуть фінансові витрати й зменшиться прибуток.

Слід зазначити, що українська економіка залежна від зовнішніх кредиторів. Так, на кінець 2016 року державний і гарантований державою борг становив критичні 81 % від рівня ВВП. Крім того, до кінця 2019 року Україна повинна виплатити борги на суму $ 12,8 млрд. Тому українському Урядові для уникнення дефолту необхідно підтримувати зв’язок із МВФ, який ставить умовою для подальшої співпраці необхідність реалізації земельної реформи. Як кредитор України, МВФ зацікавлений у зростанні ділової активності шляхом капіталізації перспективного земельного ринку.

Лідери АПК України як однієї з основних галузей у структурі ВВП (частина АПК – 30 %) пропонують втілити реформу на вигідних «латифундистам» умовах, що дозволить перерозподілити істотний земельний фонд між основними учасниками агроринку. Великим компаніям вигідна часткова земельна реформа, оскільки їх вартість на Варшавській і Лондонській фондових біржах недооцінена через неіснуючий ринку землі, що призведе до зростання їх капіталізації.

Справді, наразі більш ефективно орендувати землю, ніж купувати. Проте, коли виникає альтернатива між збереженням контролю над банками землі через оренду або купівлю, обидва варіанти будуть із вигодою використані агрохолдингами: оренда зумовлює мінімізацію витрат, покупка – зростання капіталізації. Поєднання між двома варіантами – справа техніки бізнес-рішень і конкретних домовленостей за місцем землі в наших умовах.

Можливі ризики за умови прийняття земельної реформи (з виключним правом покупки фізособами с/г землі):

– використання агрохолдингами схем, за якими куплені фізособами землі фактично контролюватимуться самими агрохолдингами;

– ймовірний штучний демпінг цін на с/г землі в умовах відсутності достатньої кількості покупців;

– низький рівень залучення інвестицій в умовах обмежень на покупку (відсутність зовнішніх покупців);

– монополізація учасниками агроринку земельного фонду в регіонах;

– через несприятливу економічну ситуацію можливий продаж земель за безцінь.

Приклади впровадження земельної реформи в країнах ЄС


Країна
Ціна
1 га

Умови

Наслідки
 

Естонія

 

$ 5,0 тис. Держава не бере прямої участі в регулюванні цін, а з 2011 р. знято будь-які обмеження щодо придбання аграрних активів. Понад 60 % вільних площ перебувають в оренді. Іноземні інвестори користуються однаковими правами з місцевими громадянами, але за умови використання земельного банку суто в сільськогосподарських цілях.
 

 Болгарія

 

$ 4,6 тис. На сьогодні придбати поля можуть громадяни Болгарії та ЄС, юридична або фізична особа, що перебуває більше п’яти років на території країни, а також компанії, з якими держава уклала міжнародні договори. Вартість землі держава не регулює та не має обмежень за розмірами площ в одні руки, одному підприємству. У руках громадян сконцентровано близько 98 % сільськогосподарських земель, після успішно проведеної реформи в 1990-х рр. Спочатку встановлювалися трирічні обмеження (мораторій), але вони не отримали підтримки серед болгар.

Польща 
$ 10,3 тис. Польща не займається прямим регулюванням і втручанням у формування ринкової вартості земель. Винятком є кількісне вираження площ на одну фізособу – 500 га орних земель. Із 1 травня 2016 р. були остаточно розблоковані тимчасові обмеження для громадян ЄС, завдяки чому вартість земель збільшилася до $ 10,3 тис. за 1 га.
 

 

Румунія

 

$ 6,1 тис. Для того, щоб стати власником земельної ділянки, достатньо  мати професійну кваліфікацію, диплом, досвід управління аграрним сектором. Допустима площа для фізособи – 100 га.

Державне регулювання ринкових цін відсутнє. Громадянам ЄС дозволена купівля на умовах прямого цільового використання

Близько 94 % земель перебувають у приватній власності, а питома вага агропрому у ВВП країни перевищує 5 %. Після вступу Румунії до Європейського союзу в 2007 р. було введено мораторій на 7 років, після чого земельний банк відкрили для іноземців.

Хорватія 
$ 7 тис. Керівництво країни закрило ринок для іноземців. Вартість земель на внутрішньому ринку не регулюється, кількісних обмежень щодо орних земель не має. У володінні громадян перебуває 65 % полів, із яких 1/3 взагалі не обробляються.
 

Сербія

 

$ 13 тис. Іноземцям заборонено купувати землі, а для своїх громадян встановлена планка під час придбання – мінімум 50 соток. Земельна реформа почалася з реституції – повернення 74 % сільськогосподарських земель у приватні руки. Питома вага АПК у загальному ВВП Сербії становить 10 %, а вже на початок 2016 р. було сконцентровано 92 % земель у приватній власності.
 

Австрія

 

$ 42 тис. Австрія – федеративна країна, де в кожному регіоні діють свої закони. Так, у більшості федеральних земель передбачений мінімальний термін оренди – 3 роки. Австрія не належить до аграрних країн Євросоюзу, але тут більше 50 % земель сільськогосподарського призначення перебувають у приватній власності. На АПК припадає 1,4 % від загального ВВП.
 

Велика Британія

 

$ 31,4 тис. Термін оренди землі не регулюється, виняток – Шотландія (175 років). Стати власником землі зможе будь-який житель Сполученого Королівства, ЄС, іноземний інвестор. Країна особливо славиться рівнем механізації сільського господарства та продуктивністю виробництва. Фермерство серед британців не користується великим попитом як вид бізнесу, але все ж аграрний сектор – стабільна та надійна інвестиція, за англійськими мірками.
 

 

Ірландія

 

$ 39,3 тис. Будь-які обмеження на покупку земель відсутні, тільки від юросіб-нерезидентів потрібно окремий дозвіл земельної комісії. Країна відрізняється найбільш ліберальним ринком земель сільськогосподарського призначення. Держава дотує населення, видаючи довгострокові кредити, що дозволило сконцентрувати 90 % земель у приватних руках. Серед особливостей ірландського земельного ринку – існування короткострокових, сезонних договорів оренди, які не потребують реєстрації.
 

Іспанія

 

$ 16,1 тис. Мораторій на продаж орного угіддя відсутній. До проведення ефективної земельної реформи наприкінці ХХ ст. безліч фермерів були змушені покинути країну, що призвело до різкого падіння питомої ваги АПК у ВВП Іспанії.
 

Німеччина

 

$ 32,3 тис. Земельні обмеження для своїх й іноземних громадян повністю відсутні. Беззаперечний лідер із продажу сільськогосподарських земель в Євросоюзі. Німеччина славиться традиційно високим рівнем автоматизації, механізації, впровадженням екологічних технологій в аграрному виробництві.
 

Голландія

$ 63,7 тис. Не має жодних обмежень на право розпоряджатися ділянками. Мінімальний термін здачі землі в оренду – 6 років, для фермерських господарств – 12. Під час продажу ділянки на аукціоні орендар має пріоритетне право на покупку. Майже 90 % земель сконцентровано в приватних руках.
 

 

Швейцарія

 

$ 70 тис. Уряд Швейцарії не здійснює державного регулювання в галузі ціноутворення. Для покупки земель необхідно мати громадянство Європейського Союзу або дозвіл на проживання. Максимальна площа землі регулюється місцевими органами влади. Мінімальний термін здачі в оренду – 9 років, а ось зміна цільового призначення ділянки після продажу суворо заборонена. 100% земельної власності перебувають у приватних руках. Швейцарія віддає пріоритет сімейним підприємствам, де власник паю під час продажу зобов’язаний отримати нотаріальний дозвіл від усіх родичів, які мають право успадкування.

Каталізатором процесу скасування мораторію став МВФ. У програмі розширеного фінансування України, підписаній у 2015 році, реформа у сфері землеволодіння була прописана, але точні терміни її реалізації визначені не були.

Тиск МВФ щодо скасування мораторію все більше посилюється. В останній версії меморандуму про співпрацю між Україною і МВФ, для отримання траншей у $ 4,5 млрд наш Уряд повинен подати закон про ринок сільгоспземель вже до кінця травня 2017 року. Цим МВФ і шантажує український Уряд. Якщо Україна не отримає вказану суму коштів, яка, нагадаємо, спрямовуються виключно на погашення раніше взятих зобов’язань, на неї чекає дефолт. Тому МВФ як основний кредитор України, що може спровокувати банкрутство країни, може бути зацікавлений у скасуванні мораторію, оскільки в рахунок погашення боргів він зможе отримати дешеву землю. Однак на сьогодні ймовірність передачі землі нерезидентам не обговорюється.

Фонд вимагає від України запустити ринок землі до початку 2018 року. Ця вимога йде врозріз з нашими національними інтересами. Адже перш ніж земля стане товаром необхідно, по-перше, провести розмежування земель із наступною інвентаризацією. За деякими даними, 30–40% земель резерву вже розорано – це чорний ринок. Є землі померлих власників: за оцінками, 1,2 млн колишніх власників паїв померли та не залишили спадщини, або їх спадкоємці не набули права спадкування. Запуск земельного ринку без технічної підготовки призведе лише до масових маніпуляцій із землею.

Уряд очікує від проведення земельної реформи зростання інвестицій, відновлення цільового кредитування, підвищення ділової активності. Однак, зважаючи на можливі внесені норми, вся земельна реформа зведеться лише до вигідного для великого вітчизняного агробізнесу перерозподілу землі.

Наприкінці квітня 2017 року в Києві відбувалася конференція Agri Invest Forum 2017, де зібралося близько тисячі представників українського агробізнесу. Серед них було проведено опитування щодо купівлі-продажу землі. Результат – 72 % проти. Вказане опитування підтверджує, що проведення обговорюваної земельної реформи вигідне лише великим агрохолдингам, у яких є доступ до зовнішніх ринків запозичення.

ВИСНОВКИ:

З огляду на наведені економічні плюси відкритого ринку землі в цілому можна прийти до висновку, що сама по собі ідея непогана, і вона могла б сприяти економічному росту. МВФ як основний кредитор України, яка перебуває в умовах ймовірного дефолту, зацікавлений у максимальній диверсифікації своїх ризиків, адже земля може піти в рахунок погашення зобов’язань. Проте український законодавець не надає чітких критеріїв продажу землі, що свідчить про черговий «договірняк» під свої інтереси від  наших чиновників.

Нормальний відкритий ринок землі можливий тільки за умови, коли бюджет буде профіцитним а загальний державний борг перебуватиме в прийнятному співвідношенні до ВВП. Як тільки ми досягнемо такого порядку в управлінні бюджетом, зможе рухатися в напрямі до земельного ринку. Такі умови забезпечать ефективний розвиток ринку землі при збереженні національних інтересів.

Слід зазначити, що економічні вигоди від впровадження відкритого земельного ринку справді істотні, і вони зможуть стати рушійною силою для вітчизняної економіки. Втім, ефективність реформи прихована в деталях, які досі не відомі.

Якщо в Україні запрацює саме модель закритого, консервативного ринку землі, це не дасть очікуваної економічної користі для країни і, безумовно, призведе до стримування ціни на землю, появи тіньових схем купівлі сільськогосподарської землі. Очікувані інвестиції в закритий ринок також навряд чи доведеться чекати. За таких обставин нинішня земельна реформа перетвориться в грабіж.

Отже, для створення ефективного й конкурентного ринку землі необхідно перш за все створити умови для його функціонування, а саме: забезпечити стабільний розвиток економіки з високими показниками національного доходу.

На жаль, питання продажу та формування реальної вартості земель сільськогосподарського призначення в Україні занадто політизоване. Вільний ринок сільськогосподарських земель має відповідати національним інтересам України, а його введення повинне співставлятися з відповідними економічними вигодами.